Kaufabwicklung

Kaufabwicklung beim Erwerb einer Immobilie an der Costa de la Luz


IMMOBILIEN-SUCHE

Sie haben schön häufiger Ihren Urlaub an der Costa de la Luz verbracht, Sie haben sich in die Gegend verliebt und möchten nun eine Immobilie erwerben, sei es als Investition (zum vermieten) oder als ständigen Wohnsitz.

Als erstes werden Sie sich sicherlich in den zahlreichen Internet-Portalen informieren wie der Markt ist und ob die Angebote (Lage, Ausstattung, Preis) Ihren Vorstellungen und Ihrem finanziellen Budget entsprechen.

Sie haben einige Objekte gefunden, die Ihnen gefallen und möchten nun mit den Anbietern Kontakt aufnehmen um nähere Informationen zu bekommen oder einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Falls Sie der spanischen Sprache nicht mächtig sind, kann es problematisch werden, da die meisten Anbieter weder englisch noch deutsch sprechen.

Es gibt natürlich auch zahlreiche orstansässige Immobilien-Makler, bei denen sie sich informieren können. Sicherlich gibt es hier schwarze Schafe, aber unsere jahrelange Erfahrung in dier Immobilien-Branche hat gezeigt, dass es doch sehr viele seriöse Makler gibt, die nachhaltig beraten und denen ihr Ruf wichtiger als das schnelle Geschäft ist. Dennoch – eine unabhängige Beratung und Begleitung ist sicher von Vorteil, speziell dann, wenn es sich beim Verkäufer um eine Privatperson handelt.

An dieser Stelle beginnt unser Service:

  • Kontaktaufnahme mit den Immobilien-Anbietern, Einholung erster Informationen und Vereinbarung von Besichtigungsterminen
  • Nachdem Sie verschiedene Immobilien besichtigt haben und sich für eine entschieden haben, also einen Kauf in Erwägung ziehen, sollte ein aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple)  vom Makler  bzw. vom Verkäufer vorgelegt werden, damit überprüft werden kann, wer der derzeitige Eigentümer der Immobilie ist, ob Lasten auf der Immobilie eingetragen sind, ob sie mit einer Hypothek belastet ist und ob die Angaben zu der Immobilie passt, die Sie erwerben möchten. Auch ein Katasterauszug sollte vorgelegt werden.
  • Als nächstes empfehlen wir, die Immobilie durch einen unabhängigen Baugutachter auf Mängel überprüfen zu lassen um so den Preis eventuell neu zu verhandeln, oder falls zu viele Mängel entdeckt werden, vielleicht sogar vom Kauf abzusehen. Diese kleine Investition (ca. 500 Euro) lohnt sich für Sie aber in jedem Fall. Gerne empfehlen wir einen deutschsprachigen Gutachter.
  • Wenn sich die Immobilie nicht auf offiziellem Bauland (urbano) befindet, sollte bei der Gemeinde ein Antrag für eine Bescheinigung gestellt werden, ob es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück (rustico)  oder sogar um ein Naturschutzgebiet handelt und auch ob ein Verfahren z.B. wegen illegalem Bau anhängig ist.
  • Prüfen, ob es eine Erstbewohnbarkeitsbescheinigung, also ob ess eine Abnhame vom Bauamt gibt (ist nicht immer vorhanden, speziell bei Gebäuden, die vor 1997 errichtet wurden)

 

KAUF EINER IMMOBILIE

Wenn Sie nach unserer gründlicher Prüfung entscheiden zu kaufen, sind zunächst folgende Schritte notwendig, bei denen wir Sie in Zusammenarbeit mit erfahrenen Kooperationspartnern (Steuerberater, Anwälte, Architekten) aus unserem Netzwerk  gerne begleiten.

  • Beantragung der Steuernummer für Ausländer (N.I.E. =Número de Identificación de Extranjeros). Diese bekommt man für die Provinz  Cádiz bei den zuständigen Stellen der Policia Nacional. Mitbringen müssen Sie Ihren Personalausweis oder Pass, plus Kopie. Nachdem der Antrag ausgefüllt wurde, ist bei der nächstgelegenen Bank eine kleine Gebühr zu entrichten und danach bekommen Sie schon das N.I.E- Dokument.
  • Eröffnung eines Bankkontos bei einer ortsansässigen Bank. Notwendige Dokumente: Ausweis/Pass und Original Ihrer N.I.E.
  • Als nächstes wird der Makler einen privatschriftlichen Vertrag (contrato de arras) aufsetzen, der rechtlich bindend ist.
    Hier werden die Daten des Käufers sowie des Verkäufers festgehalten, die genauen Daten der Immobilie (Grundbuch+Kataster), der Gesamt-Verkaufspreis, die Höhe der Anzahlung, der späteste Termin für den offiziellen Kaufvertrag beim Notar und eventuelle spezielle Absprachen (z.B. Möblierung).
    Es ist üblich, dass die Anzahlung, in der Regel 10% des Kaufpreises, unverzüglich auf das Konto des Verkäufers überwiesen wird.
  • Beim Notartermin (Escritura de Compra-Venta) sollten folgende Dokumente der Käufer vorliegen:
    • Original NIE
    • Gültigen Personalausweis oder Reisepass
    • Die Belege über die Anzahlung
    • Die Restkaufsumme in Form eines Bankschecks, den Sie kurz vor dem Notartermin bei der Bank abholen können
    • Wenn Sie einen Ehevertrag haben, den Ehevertrag (beglaubigte Übersetzung)
    • ehelicher Güterstand – (hier entstehen oft Fehler )

Der Notar wird vom Verkäufer folgende Dokumente verlangen:

    • Original-Kaufvertrag
    • Der Notar wird selbst den aktuellen Grundbuchauszug einholen
    • Letzte Zahlungsbelege der Grundsteuer (I.B.I.), Strom, Wasser, Telefon, bei einer Urbanisation, Beleg für den bezahlten Beitrag der Eigentümergemeinschaft,
    • Ausweis und N.I.E.
    • Beleg über die Zahlung der Plusvalia (Wertzwachssteuer)
    • Löschung der Hypothek, falls eine vorhanden ist
    • Energiezertifikat
    •  Schlüssel

Wenn alle Beteiligten zum Notartermin erschienen sind, wird der Vertragsentwurf von uns nochmals überprüft, eventuell werden noch Änderungen hinzugefügt und zur Durchsicht ausgedruckt.  Falls Sie nicht spanisch sprechen, übersetzen und erklären wir Ihnen den Inhalt. Auf Wunsch kann der Vertragsentwurf schon im Vorfeld vom Notar angefordert und schriftlich übersetzt werden. Wenn keine Einwände mehr sind, werden alle Beteiligten in das Büro des Notars gebeten. Dieser prüft zunächst die Identität der Anwesenden (Käufer, Verkäufer, Übersetzer) und liest den kompletten Vertrag in der Regel sehr schnell durch. Ein aktueller Grundbuchauszug, der auf elektronsichem Weg übermittelt wurde, liegt ebenfalls vor. Dann unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Übersetzer.  Die Bezahlung erfolgt zug-um-zug, dh. der Verkäufer und Käufer unterschreiben und der vorbereitete Bankscheck wird überreicht und sie erhalten die Schlüssel der Immobilie.

Jetzt sind Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie! Abschließend erhalten Sie eine Kopie des Kaufvertrags/Escritura,(Copia Simple), Die Notargebühren und die Maklergebühr sind immer unmittelbar nach dem Notartermin fällig.

Wir empfehlen Ihnen, sich vom Verkäufer (vielleicht auch schon vor dem Notartermin) alle technischen Details und Geräte der Immobilie erklären zu lassen.

  • Nun muss noch Grunderwerbssteuer bezahlt werden (innerhalb von 4 Wochen). Für Conil und Umland ist das Grundbuchregister Chiclana zuständig.  Dort muss man zuerst ein Formular kaufen, dieses ausfüllen, den genannten Betrag bei einer ganz bestimmten Bank einzahlen, den Beleg wieder zurückbringen. Man erhält zwei Kopien, eine für das Grundbuchamt und eine für die eigenen Unterlagen.  Sobald die Original-Escritura beim Notar abholbereit ist, bringt man diese zusammen mit dem Zahlungsbeleg der Grunderwerbssteuer zum Grundbuchamt (Registro de Propiedad) von Conil, damit die Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wird.

In der Zwischenzeit werden vom uns oder vom Makler die Ummeldungen bei der Gemeinde für die Grundsteuer (I.B.I.), Müll, Wasser; Strom, evtl. Telefon/Internet gemacht.

 

KOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF

Folgende einmalige Kosten müssen Sie bei einem Immobilienkauf mit einkalkulieren
(ca. 12% des beurkundeten Kaufpreises):

  • Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP)               8%
    ab 400.000 € – 9%, ab 700.000 € – 10%
  • Maklergebür                                                                                                    2,5%
  • Notargebühren, Grundbuchregister                                                           ca.     1 – 1,5%

Wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger mit Erstbezug kaufen, dann fällt die Umsatzsteuer
(Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) von 10 % des beurkundeten Kaufpreises an.

 Laufende Kosten nach dem Kauf

 

NACH DEM IMMOBILIEN-KAUF

Auch nach dem Kauf Ihrer Immobilie begleiten und unterstützen wir sie gerne.

  • Abschluss einer Gebäude- / Hausratsversicherung
  • Hilfe beim Einkauf von Möbeln
  • Einbau einer neuen Küche
  • Empfehlung von Handwerkern für Renovierungsarbeiten
  • Falls Sie die Immobile vermieten möchten, kümmern wir uns um die Registrierung bei der Tourismusbehörde

 

UNSER HONORAR

richtet sich nach dem Umfang unserer Leistung, die individuell sehr unterschiedlich sein kann – ob Unterstützung von A-Z, ob einzelne Schritte, oder einzelne Stunden.

Schreiben Sie oder rufen Sie uns an, Sie erhalten ein massgeschneidertes Angebot von uns.