Steuern beim Immobilienerwerb in Spanien

Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
Artikel aus der Zeitschrift „Grundbesitz International“
Ausgabe 6/7, November 2015

Von RA und Notar Dr. jur. Hermann Thebrath, Fachanwalt für Steuerrecht
Dres. jur. Thebrath, Hälverstraße 5, D – 58579 Schalksmühle

Die Deutsche und Schweizerische Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e.V. steht seit mehr als 40 Jahren  für aktiven Verbraucherschutz im Dienst nüchtern rechnender Investoren, die ihr hart erarbeitetes Geld lieber im sonnigen Süden angelegt haben oder genau das planen.
www.schutzgemeinschaft-ev.info

Teil I

Mit dem vorliegenden Beitrag sollen die Steuerpflichten beim Kauf, dem Halten/Innehaben einer in Spanien belegenen Immobilie wie auch beim Verkauf dargestellt werden.

1. Vorbemerkungen

Bei dem Erwerb, dem Halten und dem Verkauf von in Spanien gelegenen Immobilien haben sowohl der spanische Zentralstaat, aber auch die autonomen Gebietskörperschaften (Autonomías) und schließlich auch die Gemeinden in verschiedenen Bereichen sowohl Steuererhebungs- wie auch Steuerbeitreibungskompetenzen. Folge davon ist, auszuschweißendes z.B. bei dem Erwerb einer spanischen Immobilie unterschiedliche Steuerpflichten ausgelöst werden können. Dieseunterschiedlichen Steuerpflichten sind dann gegebenenfalls auch gegenüber verschiedenen Steuerbehörden abzuwickeln.
Beispielhaft sind nur die unterschiedlichen Steuerregelungen für die kanarischen Inseln anzuführen, teils aber auch für das Baskenland und Navarra.Im Hinblick auf diese Steuerpflichten betreffend
Steuern für Spanien-Immobilien gibt es zur Erfassung der Steuerpflichtigen unterschiedliche Steuernummern:
– die NIF (numéro de identificatión fiscal): dies istdie generelle Steuernummer für spanische Staatsangehörige;
– die CIF (código de identificación fiscal): dies istdie Steuernummer für juristische Personen;
– die NIE (numero de identificación de extranjeros):dies ist die Steuernummer für Ausländer, und zwar ohne Unterschied, ob der betreffende Ausländer in Spanien lebt oder außerhalb Spaniens. Ein sog. Steuerausländer, der „nichtresidenter Immobilieneigentümer“ in Spanien ist, muß – wie dies in anderen Ländern auch der Fall ist – einen sogenannten „Steuerrepräsentanten“ benennen. Aus rein praktischen Gründen ist dies allein schon deswegen sinnvoll, da sonst Zustellungen, die Fristen zur Folge haben, „im spanischen Briefkasten des Immobilieneigentümers liegen“ und der im Ausland wohnende Immobilieneigentümer hiervon überhaupt nichts erfährt. Deswegen ist es auch das ureigenste Interesse eines nichtresidenten Immobilieneigentümers, den Steuerbehörden gegenüber in Spanien einen Steuerrepräsentanten zu benennen.

2. Steuern beim Immobilienerwerb

a) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP)

Die „kurz gesagt“ ITP,  Impuesto sobre transmisiones patrimoniales ist die spanische Vermögensüberlassungsteuer einschließlich Grunderwerbsteuer bei dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie oder eines Rechtes an einer Immobilie. Diese Steuer ist geregelt Decreto legislativo1/1993 v. 24.09.1993, BOE v. 20.10.1993.
Das spanische Steuerrecht kennt keine gesonderte Grunderwerbssteuer, wie dies in Deutschland der Fall ist. Die vorstehend angeführte Vermögensüberlassungssteuer umfaßt vielmehr die Grunderwerbsteuer.
Die Vermögensüberlassungssteuer ist in den Art. 7-18 VBStG geregelt. Sie erfaßt die entgeltliche Übertragung von Wirtschaftsgütern (also z.B. Immobilien und auch Grundstücke) einschließlich Rechten und auch die Begründung von Rechten zwischen lebenden natürlichen oder juristischen Personen.
Diese „Grunderwerbssteuer“ fällt auf den Kaufpreis an, und zwar bei Entgelten bei einem entgeltlichen Immobilienkauf zwischen Privatpersonen, vorausgesetzt, der Kauf unterliegt nicht der Umsatzsteuer (siehe dazu unten).
Die Erhebungskompetenz betreffend die „Grunderwerbsteuer“ steht den autonomen Gebietskörperschaften (Autonomías) zu. Der Steuersatz dieser Grunderwerbsteuer wird von den Gebietskörperschaften, also den Comunidades Autó-nomas, jeweils bestimmt und angepaßt. Wenn diese von ihrem Recht auf Steuersatzbestimmung verzichten, finden die im VBStG festgelegten Steuersätze Anwendung.
In Spanien wird diese Grunderwerbsteuer wohlgemerkt als „Vermögensübertragungssteuer“ bezeichnet. Sie ist durchaus der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbar.
Die Bemessungsgrundlage für diese Grunderwerbsteuer, also der Betrag, von dem der jeweilige Steuersatz zu berechnen ist, ist der Verkehrswert (valor real) der gekauften Immobilie (Art. 10 Abs. 1 RDITP). Die spanischen Steuerbehörden orientieren sich betreffend die Bemessungsgrundlage in der Praxis grundsätzlich am vereinbarten Kaufpreis. Gleichwohl haben die spanischen Steuerbehörden die Möglichkeit (Art. 46 Abs. 1
RDITP), den Grundstückswert selbst festzusetzen, dabei unter Umständen auch einen noch nicht entrichteten Differenzbetrag nachzuerheben. In den Fällen, in Grundbesitz international 6/7–2015
20 dnen der zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarte Kaufpreis
höher als der Verkehrswert ist,ist Bemessungsgrundlage jedoch nicht der Verkehrswert, sondern der tatsächlich zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis (Art. 46 Abs. 3 RDITP), abzüglich der steuerlichabzugsfähigen Lasten. Dazu gehören
– die Abgaben,
– Retenbarwerte,
– Grunddienstbarkeiten etc., die den Verkehrswert des Grundstücks mindern.

Allerdings mindern Verbindlichkeiten und durch Grundschulden oder Hypotheken abgesicherte Schulden nicht die Bemessungsgrundlage.Die Grunderwerbsteuer wird im Wege einer Selbstveranlagung (autoliquidación) erhoben. Sie muß von den Kaufvertragsparteien innerhalb von 30 Arbeitstagen ab Vertragsschluß angemeldet werden und gleichzeitig mit der Anmeldung sofort entrichtet werden. Die Praxis sieht aber in der Regel so aus, daß zunächst der spanischen Steuerbehörden die escritura vorgelegt wird. Rein praktisch wird dadurch die soeben angeführte Frist von 30 Arbeitstagen ab Vertragsschluß „stillschweigend“ verlängert. Bei Nichtbeachtung der Pflicht kann die Immobilie aber nicht in das Eigentumsregister eingetragen werden. Ebenfalls kann keine Umschreibung im Eigentumsregister erfolgen, wenn die Entrichtung dieser Vermögensübertragungssteuer“ nicht nachgewiesen wird (Art. 254 f. LH). Wird diese Selbstveranlagungspflicht im übrigen mißachtet, fallen je nach Dauer sogar Säumniszuschläge von bis zu 20 % an!Da in der escritura oftmals nur ein niedrigerer Kaufpreis als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis angegeben wird, hat dies zur Folge, dass – zumindest zunächst – eine reduzierte Steuer festgesetzt wird.
Sollte aber der entweder deklarierte oder durch die escritura nachgewiesene Kaufpreis unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegen, ist es schon vorprogrammiert, daß insoweit der Kaufvertrag durch die spanische Finanzbehörde überprüft wird, jedenfalls in den meisten Fällen. Liegt dann der Verkehrswert höher als der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis, erläßt die spanische Steuerbehörde einen neuen Steuerbescheid mit der Folge der Verpflichtung der Nachentrichtung des sich dann ergebenden Differenzbetrages.Denkbar ist, daß z.B. bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie nicht unerheblich unter dem Verkehrswert von dem Ersteigerer erworben wird. Gleichwohl wird die Grunderwerbsteuer dann ausschließlich nach dem tatsächlichen Verkehrswert berechnet.
Oftmals wurde in der Vergangenheit der Erwerb einer spanischen Immobilie durch eine spanische GmbH
oder AG (S.L. oder S.A.) im Hinblick auf die Vermeidung der Grunderwerbsteuer sowohl empfohlen wie
auch durchgeführt.
Hier stellt sich in Spanien die Frage eines Gestaltungsmißbrauchs. Unabhängig davon stellen sich insoweit dazu auch in einkommensteuerrechtlicher Hinsicht Fragen einer Steuerpflicht in Deutschland wie
auch insbesondere potentielle Fragen einer Steuerhinterziehung in Deutschland (siehe dazu Beiträge im
GI 7/2013 Sonderteil Spanien Seite 15-17 sowie GI 1/2014 Blick über die Grenzen/Kurzinfos Seite 8).
Die Grunderwerbsteuer selbst verjährt in Spanien nach 4 Jahren.Oftmals erfolgt der Kauf einer spanischen Immobilie aber auch mit einer ausländischen notariellen Urkunde. In derartigen Fällen beginnt die Verjährungsfrist erst mit Vorlage der notariellen Kaufvertragsurkunde bei einer spanischen Behörde (Art. 50 Abs. 3 RDITP).

b) Impuesto sobre el valor añadido IVA, L 37/1992 v. 27.12.1992, BOE v. 29.12.1992 (Umsatzsteuer)

Rechtsgrundlage für die spanische Mehrwertsteuer ist das am 01.01.1993 in Kraft getretene Mehrwertsteuergesetz nebst Rechtsverordnung (Reglamento) zur Mehrwertsteuer.
Die Grunderwerbsteuer und die Umsatzsteuer schließen sich beide (wie auch in Deutschland) bei einem
Immobilienkauf gegenseitig aus (Art. 4 Nr. 4 LIVA), wobei in Einzelfällen Reduzierungen der Steuersätze
denkbar sind.
Umsatzsteuer fällt an, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist (Art. 4 Nr. 1 LIVA).
Wie auch bei der Grunderwerbsteuer ist Bemessungsgrundlage der Umsatzsteuer, also der Betrag, von dem
der Umsatzsteuersatz berechnet wird, der vereinbarte Kaufpreis (aber nur dieser).
Die Steuersätze sind zum Teil unterschiedlich. Der Normalsteuersatz beträgt in Spanien 21 % (Stand
01.09.2015). Die letzte Änderung trat zum 01.09.2012 in Kraft.
Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer ist und bleibt betreffend die Umsatzsteuer Bemessungsgrundlage nur der tatsächlich bezahlte und beurkundete Kaufpreis. Bei der Umsatzsteuer wird also nicht, auch
wenn der Verkehrswert der Immobilie tatsächlich höher ist, der Verkehrswert angesetzt.
Steuerschuldner gegenüber der spanischen Finanzbehörde ist der Bauträger. Demgegenüber ist aber
Zahlungsschuldner der Erwerber des Objekts.
Auf den kanarischen Inseln wird die IVA an nicht erhoben. Allerdings gelten auf den kanarischen Inseln insoweit steuerliche Besonderheiten.
Der angeführte Steuersatz gilt auf dem Festland und auch den Balearen. Die Kanarischen Inseln sowie die
in Afrika liegenden Städte Ceula und Mellila gelten betreffend die Mehrwertsteuer nicht als Inland. Sie werden in mehrwertsteuerrechtlicher Hinsicht in der EU als Drittland behandelt.

c) Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Beurkundungsteuer)

Die Beurkundungssteuer ist geregelt in Art. 27-44VBStG. Sie sieht eine Besteuerung für bestimmte notarielle Beurkundungen vor, z.B. für die eccritura.
Auf Immobilienkäufe, die in Spanien umsatzsteuerpflichtig sind, kommt also zusätzlich noch die sogenannte Beurkundungsteuer hinzu. Der Steuersatz dieser Beurkundungsteuer ist in den spanischen Regionen/Ländern unterschiedlich. Allerdings ist die Besteuerung niedrig. Anknüpfungspunkt für die Beurkundungssteuer ist z.B. die Anzahl der notariell beurkundeten Seiten der Urkunde. Diese Steuer wird darum auch als „Stempelsteuer“ bezeichnet.
Die Beurkundungssteuer ist aber für notarielle Urkunden nachrangig. Dies bedeutet, daßsie nur erhoben
wird, wenn das Urkundsgeschäft nicht auch gleichzeitig den Steuerbestand der ITP (s.o.) oder der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer erfüllt.

d) Gebühren Eintragung Eigentumsregister

Weiter fallen auch Gebühren für die Eintragung in das Eigentumsregisters bei dem Erwerb einer Immobilie an.
Diese Gebühren wie auch die soeben angeführte Beurkundungsteuer sind für beide Berufsgruppen, nämlich Notare und die sogenannten Registradores, in gesetzlichen Gebührenordnungen jeweils festgelegt.
a) Plusvalia (Wertzuwachssteuer)
Die sogenannte „Wertzuwachssteuer“ ist aufgrund der gesetzlichen Vorschriften vom Veräußerer zu tragen. Oftmals wird aber vertraglich vereinbart, daß diese vom Käufer zu tragen ist.
Da die Wertzuwachssteuer eine Steuer ist, die beim Verkauf von Immobilieneigentum anfällt, wird diese ausführlich wahrscheinlich im übernächsten Heft des GI beim Kapitel „Steuern beim Verkauf von Immobilien“ dargestellt.
b) Impuésto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (Bausteuer)
Wenn ein Neubau nicht vom Bauträger gekauft wird, sondern ein Neubau selbst errichtet wird, fällt die Bausteuer an. Sie kann je nach Gemeinde bis zu ca. 4 % der Baukosten betragen. Das Grundstück unterfällt zunächst der ITP.
Mit der Neubauerklärung muß der Eigentümer weiter einen Steuersatz auf den Wert der Bebauung entrichten. Dieser Steuersatz liegt i.d.R. zwischen 0,5 % und 1 %.

Die Kommentarfunktion ist geschlossen.