Kaufabwicklung

Kosten und Kaufabwicklung beim Erwerb einer Immobilie in Conil


Sie möchten Immobilie an der Costa de la Luz als Altersruhesitz, Investition oder ganz einfach zum Wohnen kaufen?

Wir möchten Ihnen hier alle Details mitteilen, auf die Sie bei einem Immobilienkauf achten müssen, welche Dokumente Sie brauchen, wie der zeitliche Ablauf ist und welche Nebenkosten auf Sie zukommen.

Gerne unterstützen und begleiten wir Sie während der kompletten Abwicklung, auch wenn Sie von privat oder über einen anderen Anbieter kaufen.

Nachdem Sie Ihre Traum-Immobilie besichtigt haben und einen Kauf in Erwägung ziehen, sollten Sie zunächst einmal einen Grundbuchauszug (Nota Simple) vom Makler  bzw. vom Verkäufer verlangen. Hier kann man die Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit ersehen und prüfen, ob alles seine Richtigkeit hat.

Als nächstes empfehlen wir unbedingt, die Immobilie durch einen unabhängigen Baugutachter auf Mängel überprüfen zu lassen um so den Preis eventuell neu zu verhandeln, oder falls zu viele Mängel entdeckt werden, vielleicht sogar vom Kauf abzusehen. Von vielen Maklern wird das nicht gerne gesehen, denn das Hauptinteresse besteht ja darin, zu verkaufen. Diese kleine Investition lohnt sich für Sie aber in jedem Fall.

Wenn Sie sich nach gründlicher Prüfung entscheiden zu kaufen, sind zunächst folgende Schritte notwendig:

  • Beantragung der Steuernummer für Ausländer (N.I.E. =Número de Identificación de Extranjeros). Diese bekommen Sie bei den zuständigen Stellen der Policia Nacional (z.B. Cadiz oder Chiclana). Mitbringen müssen Sie Ihren Personalausweis oder Pass, plus Kopie. Nachdem Sie den Antrag ausgefüllt haben, ist bei der nächtsgelegenen Bank eine kleine Gebühr zu entrichten und danach bekommen Sie schon das N.I.E- Dokument.
  • Eröffnung eines Bankkontos bei einer ortsansässigen Bank. Notwendige Dokumente: Ausweis/Pass und Original Ihrer N.I.E.
  • Als nächstes wird der Makler einen privatschriftlichen Vertrag (contrato de arras) aufsetzen, der rechtlich bindend ist.
    Hier werden die Daten des Käufers sowie des Verkäufers festgehalten, die genauen Daten der Immobilie, der Gesamt-Verkaufspreis, die Höhe der Anzahlung , der späteste Termin für den offiziellen Kaufvertrag beim Notar und eventuelle spezielle Absprachen (z.B. Möblierung).
    Es ist üblich, dass die Anzahlung, in der Regel 10% des Kaufpreises, unverzüglich auf das Konto des Verkäufers überwiesen wird.

Beim Notartermin (Escritura de Compra-Venta) sollten Sie folgende Dokumente mitbrigen:

  1. Original NIE
  2. Gültigen Personalausweis oder Reisepass
  3. Die Belege über die Anzahlung
  4. Die Restkaufsumme in Form eines Bankschecks, den Sie kurz vor dem Notartermin bei der Bank abholen können
  5. Wenn Sie einen Ehevertrag haben, den Ehevertrag
  6. Falls Sie geschieden sind
    (beglaubigte Übersetzungn der Scheidungsdokumente mit Apostille)

Der Notar wird vom Verkäufer folgende Dokumente verlangen:

  1. Original-Escritura
  2. Letzte Zahlungsbelege der Grundsteuer (I.B.I.), Strom, Wasser, Telefon, bei einer Urbanistaion, der Gemeinschaftsbeitrag,
  3. Ausweis und N.I.E.
  4. Beleg über die Zahlung der Plusvalia (Wertzwachssteuer)
  5. Löschung der Hypothek, falls eine vorhanden ist
  6. Energiezertifikat
  7.  Schlüssel

Wenn alle Beteiligten zum Notartermin erschienen sind, wird der Vertrag nochmal überprüft, eventuell werden noch Änderungen hinzugefügt und zur Durchsicht ausgedruckt.  Falls Sie nicht spanisch sprechen, übersetzen und erklären wir Ihnen den Inhalt. Dann werden alle Beteiligten in das Büro des Notars gebeten. Dieser prüft zunächst die Identität der Anwesenden und liest den kompletten Vertrag in der Regel sehr schnell durch. Ein aktueller Grundbuchauszug, der auf elektronsichem Weg übermittelt wurde, liegt ebenfalls vor. Dann unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Übersetzer.  Die Bezahlung erfolgt zug-um-zug, dh. der verkäufer und Käufer unterschreiben und der vorbereitetete Bankscheck wird überreicht.

Jetzt sind Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie! Abschließend erhalten Sie eine Kopie der Escritura,(Copia Simple),  das Original können Sie erst einige Wochen später abholen. Die Notargebühren und die Maklergebühr sind unmittelbar nach dem Notartermin fällig.

Nun muss noch Grunderwerbssteuer bezahlt werden und zwar im Grundbuchregister Chiclana. Dort muss man zuerst ein Formular kaufen, dieses ausfüllen, den genannten Betrag bei einer ganz bestimmten Bank einzahlen, den Beleg wieder zurückbringen. Man erhält zwei Kopien, eine für das Grundbuchamt und eine für die eigenen Unterlagen.  Sobald die Original-Escritura beim Notar abholbereit ist, bringt man diese zusammen mit dem Zahlungsbeleg der Grunderwerbssteuer zum Grundbuchamt (Registro de Propiedad) von Conil, damit die Immobilie ordnungsgenäß im Grundbuch eingetragen wird.

In der Zwischenzeit werden vom Makler die Ummeldungen bei der Gemeinde für die I.B.I., Müll, Wasser und bei der Stromfirma gemacht.

Folgende einmalige Kosten müssen Sie bei einem Immobilienkauf mit einkalkullieren
(ca. 12% des beurkundeten Kaufpreises):

  • Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP)               8%
    ab 400.000 € – 9%, ab 700.000 € – 10%
  • Maklergebür                                                                                                    2,5%
  • Notargebühren, Grundbuchregister                                                           ca.     1 – 1,5%

Wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger mit Erstbezug kaufen, dann fällt die Umsatzsteuer
(Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) von 10 % des beurkundeten Kaufpreises an.

 Laufende Kosten nach dem Kauf